Инвестиции в недвижимость при оформлении гражданства или внж в европе. Инвестиции в зарубежную недвижимость Инвестиции в недвижимость за рубежом

Финансовый кризис в России затянулся и не собирается заканчиваться в ближайшие время. Банкротство нескольких крупных банках, фактических дефолт таких гигантов, как «Проминвестбанк» и «Открытие» привело к тому, что люди перестали доверять банковскому сектору.

К тому-же, проценты по вкладам столь ничтожны, что даже не покрывают текущий уровень инфляции. И если сумма накоплений превышает 1,4 миллиона рублей, то ее не покрывает обязательное страхование.

Вложение в ПИФ-фонды требует определенных экономических знаний и отличаются значительным уровнем риска. Можно банально потерять все сбережения, если управляющий недостаточно опытен или не чист на руку.

Всё это заставляет россиян искать новые (и доходные!) виды вложений, одной из которых является инвестиции в недвижимость за рубежом.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года , а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

Стабильный и гарантированный доход в валюте.
Абсолютная легальность подобных инвестиций.
Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

Если вложение инвестиций в недвижимость заложены правильно, то можно получать до 20% дохода ежегодно от первоначально вложенной суммы.

ТОП-3 страны для инвестиции в зарубежную недвижимость

Лучшие страны для инвестиции в зарубежную недвижимость неизвестны широкой публики. Лучшие инвестиции недвижимость не публикуют в глянцевых журналах и не рассказывают по телевизору. Как правило, это небольшие государства с малой плотностью населения и находящиеся в непосредственной близости от теплого моря или океана.

Наилучшие государства для инвестирования в недвижимость выглядят следующим образом:

Северный Кипр;
Испания;
Тайланд.

Их мы рассмотрим подробнее.

Северный Кипр — выгодное инвестирование в недвижимость

Малоизвестный факт, но именно непризнанное государство Северный Кипр – одно из самых спокойных в Европе. Де-факто, эта страна находится под Турецкой оккупацией и турецкие власти делают все возможное для того, чтобы сделать ее настоящей жемчужиной Средиземноморья.

В частности, турки ежегодно тратят до 1 миллиарда долларов на капитальное строительство и развития инфраструктуры. На 2017 года Северный Кипр по уровню жизни превосходит такие страны, как Италия и Португалия, а число туристов каждый год увеличивается на 12-13%.

Огромным преимуществом приобретения жилья в этой стране является, то что для ее посещения не нужно оформлять визу. Достаточно обычного заграничного паспорта и можно жить у теплого моря целый месяц. Шенгена и других разрешительных документов не требуется.

Есть и другие причины, делающие вложение инвестиций в недвижимость Северного Кипра очень привлекательными:

Прекрасные условия для отдыха. Если будет приобретена вилла неподалеку от моря, то она гарантировано не будет пустовать в курортный сезон. А учитывая, что на Северном Кипре 330 солнечных дней, а купаться можно большую часть года, то вилла не будет пустовать никогда и в любой месяц найдутся щедрые арендаторы, и это будут ваши инвестиции в аренду недвижимости.
Вменяемая стоимость недвижимости. Несмотря на то, что Северный Кипр имеет изумительный климат цены на недвижимость в этой стране далеки от испанских или итальянских. Небольшие апартаменты можно купить за 15-17 тысяч долларов. Студию на последнем этаже с видом на море — за 25 тысяч долларов. Большая вилла в сотне метров от моря – порядка 50-60 тысяч долларов.
Возможность легального проживания. Приобретая недвижимость, вне зависимости от ее стоимости, инвестор получает возможность получить вид на жительство и проживать в Северном Кипре неограниченно долгое время. Также, можно путешествовать по некоторым странам Европы без оформления Шенгена.
Небольшие налоги и доступная стоимость содержания жилья. Турецкие власти делают все возможно для того, чтобы привлечь новых покупателей недвижимости. Поэтому, покупая апартаменты или виллу, придется заплатить порядка 6% в доход государству.

Ежегодный налог составит лишь 30 евро центов с каждого квадратного метра, что более чем приемлемо. В свою очередь, управляющая компания потребует от 50 до 100 евро ежемесячно за содержания жилья, что вполне сопоставимо с московскими расценками.

Не стоит думать, что весь арендный бизнес Северного Кипра держится на туристах. Это далеко не так. Вот уже добрый десяток лет турки делают все возможное, чтобы развивать Северный Кипр в качестве студенческой страны.

На сегодняшний день в Северном Кипре действует 6 университетов, в которых обучается порядка 25 тысяч студентов со всех стран мира. По этой причине, любая недвижимость начиная от небольшой квартиры и заканчивая роскошной виллой не застаивается на арендном рынке и это лучшие инвестиции в недвижимость.

Можно получать весьма и весьма значительную прибыль (до 20%) годовых и очень быстро окупить вложение инвестиций в недвижимость.

Испания — выгодная покупка дома или виллы для реализации

Еще одной доходной страной где лучшие инвестиции недвижимость это — Испания. Одна из немногих стран в Евросоюзе чей бюджет серьезно зависит от туристического сектора. Из-за этого в государстве весьма либеральный закон о недвижимости, позволяющий иностранцам покупать дома и квартиры собрав небольшой пакет документов.

Однако, для того, чтобы претендовать на получение вида на жительство необходимо вложится в покупку недвижимости не менее 250 тысяч долларов. Это существенная сумма, и позволить себе купить на нее коттедж или шикарный пентхаус может позволить далеко не каждый.

В остальном приобретения жилья в Испании таит в себе немало преимуществ. Несмотря на то, что жилье здесь достаточно дорогое, очень быстро находятся желающие снять его. Дело в том, что в Испании прекрасно сочетаются и пляжный отдых, и экскурсионные туры, и экотуризм, и паломничество. Люди со всех стран земного шара находят в Испании что-то свое и поэтому любые квартиры находят своего арендатора очень и очень быстро, поэтому здесь будут выгодные инвестиции в аренду недвижимости.

Небольшой преградой для покупки жилья в Испании могут статья достаточно высокие расходы на содержание жилья и существенный ежегодный налог. Ежемесячно придется раскошелится, как минимум на 300 евро (в случае с виллой сумму нужно умножить на 3), а ежегодный налог составит 3-4% от стоимости недвижимости.

Таиланд — круглогодичный курортный сезон

Ошибочно думать, что Таиланд исключительно туристические центр. В последние годы количество производство в этой стране выросло в несколько раз, а по количество выстроенных бизнес-центров Таиланд занимает 4 место в мире.

Жилье в Таиланде не дорогое , постоянно возводятся новые жилые комплексы, а инфраструктура ничуть не хуже европейской. За 25 тысяч долларов можно купить хорошую квартиру-студию, а за 70 тысяч можно обзавестись собственной виллой в Пхукете.

Кроме того, жилье в Таиланде дорожает с каждым годом, и приезжают сюда не только европейские и американские пенсионеры доживать свой век, но и молодые и деятельные коммерсанты, желающие жить и работать в этой стране.

Особо стоит отметить тот факт, что лишь в Таиланде застройщики предлагают уникальную услугу. Если покупатель квартиры не планирует жить в ней, а использует лишь как вложение денег, он может сдать её в аренду непосредственно застройщику и получать ежегодно 5% от инвестиции в аренду недвижимости . При этом он освобождается от уплаты налогов за недвижимость и не платить за содержания жилья. Учитывая эти плюсы можно сказать, что купленное здесь жилье это лучшие инвестиции в недвижимость.

Таким образом, 5% — это чистая прибыль в валюте,которую Вы получите от инвестиции в недвижимость за рубежом и которую не сможет предложить не один отечественный банк.

Анализ рынка недвижимости Европы

Вне всяких сомнений, Европа – один из самых примечательных уголков земного шара. Такие страны, как Франция, Германия и Великобритания считаются культурными, туристическими и производственными центрами. Но вложение инвестиций в недвижимость в этих странах может быть очень и очень затратными.

В частности, удобные апартаменты в Великобритании оцениваются выше 80 тысяч фунтов стерлингов (примерно 150 тысяч долларов), а стоимость дома и вовсе измеряется в астрономических единицах.

Уровень налогов и стоимость содержания жилья также находится на очень высоком уровне. К тому-же, не нужно забывать о проблеме беженцев , которые заполонили Европу и создают крайне негативную криминогенную ситуацию.

Анализ рынка недвижимости США

Дома в колониальном стиле в Майами, Филадельфии или Калифорнии являются мечтой любого обеспеченного инвестора. По крайней мере так было до 2008 года, когда на США обрушился ипотечный кризис и попросту уронил цены на жилье.

Теперь, чтобы получить достойную прибыль от инвестиций в недвижимость США необходимо покупать роскошные дома , чья стоимость стартует от 600 тысяч долларов. Ежегодно придется расставаться с существенным налогом (до 9% в зависимости от штата). Все это делает приобретение такого жилья малорентабельной инвестицией, которая способна сберечь свободные средства, но не способна их преумножить.

Заключение

И хотя Северный Кипр – непризнанная страна, это не умоляет того факта, что именно он является наилучшей странной для инвестиции в недвижимость за рубежом. Лишь вложив сюда деньги можно получить максимальную отдачу (до 20% годовых). Немного меньшую привлекательность имеют Таиланд и Испания. Они не способны приносить такую значительную прибыль.

Венчурные инвестиции: понятие, 7 особенностей, 6 интересных фактов и пошаговая инструкция по инвестированию+ТОП-7 лучших фондов России!

Угроза нового мирового финансового кризиса, инфляция и резкие колебания валютного курса заставляют инвесторов искать стабильные варианты вложения денег. Одним из таких вариантов являются инвестиции в зарубежную недвижимость.

Сегодня для инвестора, желающего осуществить инвестиции в недвижимость, доступно множество вариантов.

Для правильного выбора объекта недвижимости стоит учитывать несколько важных критериев:

расположение объекта;
популярность района;
тип бизнеса;
перспективы развития бизнеса .

К основным видам недвижимости для инвестирования относят:

дома или квартиры для проживания;
дома или квартиры для сдачи внаем;
офисы;
торговые центры;
туристические отели;
общежития для студентов.

Необходимо определиться, планируются инвестиции в недвижимость зарубежную или отечественную.

Дома или квартиры для проживания

Наиболее простой — это покупка недвижимости для проживания. При выборе такого объекта необходимо руководствоваться удобством и имеющимися у инвестора предпочтениями.

Необходимо определиться со следующими основными вопросами:

дом или квартира;
новостройка или вторичное жилье;
город или сельская местность;
ремонт возможен или нет.

У каждого есть свои предпочтения, но важно помнить, что в этом доме придется жить, возможно, продолжительное время, поэтому спешить с выбором не стоит.

Совет! Возможно, стоит на некоторое время арендовать недвижимость, которую предполагается купить и определиться окончательно с ее преимуществами или выявить недостатки.

Дома или квартиры для сдачи внаем

Рассматривая вопрос покупки дома или квартиры для сдачи в аренду, нужно учитывать, что дом, расположенный в малонаселенной области, скорее всего не будет пользоваться успехом у арендаторов. Жилой объект в крупном городе также может не пользоваться спросом из-за стоимости аренды, налогов, спроса на аренду жилья.

Инвестирование в покупку офисов

Офисы. По мнение многих инвесторов — наиболее перспективный вид вложения финансовых средств. Вложить деньги в экономически развитую или быстро развивающуюся страну является перспективным видом инвестирования, так как спрос на офисную недвижимость здесь стабильно растет.

Совет! Стоит рассматривать покупку офиса в большом небоскребе в центре Лондона, спрос на такое помещение гарантирован, но не стоит забывать и о других крупных городах.

Инвестиции в покупку торгового центра

Необходимо помнить, что высокая цена магазина может не окупиться, так как стоимость магазинов растет, особенно в оживленных районах, а прибыль магазина стабильна и прежде, чем принимать решение о покупке, стоит оценить предстоящие траты.

Покупка туристического отеля

Так же, как и с покупкой магазина, необходимо тщательно проанализировать все затраты и предполагаемую прибыль. Стоит просмотреть данные о наполняемости номеров в различные времена года, изучить состояние здания и систему управления отелем.

Общежития для студентов как объект инвестиций

Выгодность такого рода инвестиций определяется качеством управляющей компании, которая занимается сдачей в аренду комнат общежития. Это один из наиболее прибыльных, хотя и несколько экзотичных вариантов вложения в недвижимость.

Плюсами такой инвестиций является то, что нет нужды осуществлять самостоятельно управление этим видом недвижимости, а так же пока в мире популярно образование, общежития пустовать не будут.

Особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

На планете существует множество интересных мест, достойных внимания инвесторов.

Рассмотрим некоторые вопросы инвестирования в таких странах как:

Великобритания;
Эмират Дубай;
Казахстан;
Кипр;
Франция.

Совет! Обязательно изучите законодательство и систему налогообложения в стране, в которой планируется покупка недвижимости.

Инвестиции в недвижимость в Англии — одни из наиболее надежных в мире. Так как страна расположена на острове, то земля является ограниченным ресурсом, растущим в цене. Великобритания предлагает инвесторам вложения в различные виды недвижимости.

Инвестиции в немецкую недвижимость лучше осуществлять тем инвесторам, которые любят стабильность и порядок и предпочитают получать доход от аренды. Германия по праву считается раем для арендодателей, так как более половины населения живет в арендованных квартирах. При покупке коммерческой недвижимости стоит обращать внимание на покупку площадей в больших торговых центрах.

Совет! При покупке недвижимости всегда стоит подумать, насколько быстро в случае необходимости ее можно будет продать. Ситуация может меняться и деньги, которые сегодня не нужны, завтра могут понадобиться.

Инвестиции в недвижимость в Дубае имеют множество преимуществ:

курортный регион;
государственные гарантии и прозрачный процесс оформления сделок;
высокая прибыль и возможность перепродажи объекта недвижимости еще на этапе строительства;
высокие арендные ставки и, следовательно, высокие доходы от аренды недвижимости;
резидентская виза для владельца недвижимости и его семьи;
хорошие перспективы роста экономики региона.

Дубай является одним из наиболее динамично развивающихся регионов мира. Недвижимость здесь можно подобрать на любой вкус. Но совсем не на любой кошелек. Это регион для инвесторов с высокими финансовыми возможностями.

Для состоятельных инвесторов могут быть интересны и инвестиции в недвижимость в США. Особенностью приобретения недвижимости в этой стране является то, что приобрести ее можно, не выезжая из своей страны.

В этом случае сделку проведет специальная компания и ордер на собственность будет выслан по почте. Управлять купленной таким образом недвижимостью можно также удаленно. Управляющая компания сама найдет клиентов на аренду, заплатит все налоги, сделает при необходимости ремонт и выполнит другие необходимые действия. Инвестиции в недвижимость США позволяют получать прибыль, не выходя из дома.

Для тех, кто видит перспективы в развитии экономик стран СНГ, существуют такие инвестиции-недвижимость Казахстана. Успехи в экономике и стимулировании в этой стране наиболее высокие среди всех стран постсоветского пространства, за исключением стран Прибалтики.

В стране есть современная налоговая система, стабильная банковская система и эффективно работающая система поддержки бизнеса. Перспективы инвестиций в эту страну в далеком будущем могут оказаться прибыльными. Но все же эти инвестиции для тех, кто готов ждать прибыль много лет.

Для любителей беззаботной жизни подойдут инвестиции на Кипре.

Инвестирование в Кипр имеет два направления:

Кипр;
Республика Северного Кипра.

Инвестиции в Кипр требуют больше финансовых средств, но и отдача от этих инвестиций также в перспективе будет увеличиваться. Инвестиции в республику Северного Кипра требуют меньших финансовых средств, но перспектив на быстрое экономическое развитие этой территории нет. Это спорная территория, которая практически не развивается. Нельзя назвать эту территорию и привлекательной для туризма. Туристические потоки на Кипр превышают в разы число туристов, посещающих Северный Кипр.

Совет! Как сказано выше, различайте эти две территории и помните. Инвестиции в Северный Кипр возможно и принесут высокую прибыль, но в очень отдаленной перспективе.

Инвестиции во Францию с принятием закона о повышении налогов на недвижимость и сверхдоходы значительно сократились. Богатые граждане Франции пытаются стать подданными близлежащих стран, и, тем не менее, продать или купить недвижимость во Франции все так же возможно. Особенностью французского рынка недвижимости является то, что стоимость объектов не сильно изменяется.

Купить во Франции, как и в других странах, можно различные виды недвижимости, в том числе и эксклюзивные:

поместье;
квартиру;
коммерческую недвижимость;
виноградники можно купить далеко не в каждой стране, но лучшие, безусловно, во Франции

Инвестиции в загородную недвижимость, несмотря ни на что, очень популярны и являются уникальным предложением на европейском рынке недвижимости. Желающих купить виноградники во Франции всегда было достаточно.

Совет! Инвестиция в недвижимость во Франции очень привлекательна, но и стоимость такого удовольствия велика. Если правильно выбрать объект инвестирования, то можно быть уверенным, что продать его потом будет не сложно, а цена, как минимум, не приведет к убыткам.

Инвестиции в недвижимость за рубежом считаются выгодным и мудрым решением для тех, кто хочет сохранить свои деньги, при этом получив дополнительные дивиденды. Это может быть получение визы или даже вида на жительство в той стране, в которой приобретается жилье.

Среди наших соотечественников в последние годы все более популярным решением реализации капитала являются инвестиции в зарубежную недвижимость. На фоне экономической нестабильности владельцы внушительных денежных сумм хотят найти надежные объекты, в которые можно вложить свои деньги. Популярностью пользуется не только жилье в курортных странах – Кипре, Греции, Турции, Испании, но также недвижимость в других европейских странах (Германия, Австрия) и США.
Вложить деньги в жилье за границей, значит обеспечить себя надежными активами, которые не будут зависеть от нестабильности, которая в последние годы потрясает нашу страну.

К слову, инвестиции в зарубежную недвижимость возможны даже при условиях, если сами вы не будете выезжать за границу лично. Выбрать квартиру, частный дом или промышленные помещения можно с помощью интернета, заключить сделку купли-продажи может специализирующаяся компания или агент. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, доверенное лицо будет взывать с арендаторов плату и решать другие вопросы, представляя интересы инвестора в размере всего за 10-15% от ежемесячного арендного платежа.

Но, есть один нюанс, заграница, это не родная страна. И может возникнуть уйма вопросов, сбор документов, и множество другой волокиты. Для того, чтобы организовать всю работу правильно, нужен бизнес-план, который позволит вам купить дом, и который составлен профессионалами своего дела.

Скачайте бесплатный бизнес-план

Как приобрести многоквартирный дом на деньги банка и получать с него стабильный денежный поток

Почему выгодны инвестиции в США?

Решив инвестировать деньги в недвижимость Соединенных Штатов Америки, ни один инвестор не прогадает – эта страна демонстрирует завидную политическую и экономическую стабильность, а рынок жилья там процветает. Эксперты отмечают, что за год цена на недвижимость в Штатах может вырасти на 10-15%, что дает весьма радужные перспективы для желающих заработать на ее перепродаже. Правда, квартиры и коттеджи в США покупают не только для заработка, но и для получения вида на жительство (грин-карты) или открытия визы – существуют правила, согласно которым условия для этих действий смягчаются при наличии собственного жилья в стране. Так, получить вид на жительство в США можно, если вложить деньги в недвижимость (преимущественно коммерческую или промышленную) малоразвитых районов или в сельской местности, а также в гостиничные объекты и потенциально высокоприбыльные проекты. Все эти условия предусмотрены специальной инвестиционной программой EB-5. Выполнив их, через 2 года после покупки недвижимости в Штатах можно получит грин-карту, а через 5 лет и гражданство.

Правда, сумма инвестирования начинается с миллиона долларов, в отдельных случаях с полумиллиона. Также необходимо позаботиться о создании минимум 10 рабочих мест и доказать то, что инвестиционные деньги получены легально.

Почему же еще стоит инвестировать деньги в недвижимость Соединенных Штатов? Во-первых, высокий спрос на жилье в этой стране, поэтому потеря или замораживания капитала практически исключены. Во-вторых, существует возможность перепродажи недвижимости через определенный промежуток времени для получения прибыли, так как цены на недвижимость неуклонно растут. Если инвестировать в недвижимость в больших городах, можно легко получать выгоду за счет сдачи в аренду.

Инвестиции в недвижимость США, могут быть как прямыми, так и косвенными. В первом случае контроль над приобретенной недвижимостью осуществляется самим инвестором, во втором – администрацией Регионального Центра. Быстрее получить прибыль возможно при первом способе капиталовложений, а вот чтобы отбить деньги через косвенные инвестиции, понадобится несколько лет.

Совершая инвестиции в зарубежную недвижимость, необходимо определиться с видом объекта, в который решено вложить деньги. Это может быть владение многоэтажным домом совместно с другими инвесторами, кооперативная собственность недвижимостью, таунхаусы и пр.

Николай Мрочковский расскажет, как сделать арендный бизнес на базе таунхауса

Получите на свой e-mail серию уроков

Стабильный доход на недвижимости с нуля

Инвестиции в недвижимость Германии

Еще одна страна, в которую стоит вложить деньги, это Германия. Инвестировать в немецкую сферу недвижимости, значит вступить в хорошо отлаженную систему, обеспечивающую стопроцентные гарантии выгоды.

И снова же решающим мотивом инвестирования в жилье или нежилые объекты, является стабильная экономика этой страны. Также местным правительством обеспечены стопроцентные гарантии для вкладывающих в немецкую недвижимость инвесторов. Экономические законы предусматривают выгодное ипотечное кредитование, если вы владеете только частью необходимой суммы.

Много лет цены на немецкую недвижимость были искусственно, поэтому, когда в последние несколько лет цены на этом рынке в Европе начали снижаться, строительный бизнес в Германии продемонстрировал противоположную тенденцию. Эксперты отмечают, что ожидать кризиса в этой сфере не стоит, ведь Германия контролирует свой рынок очень тщательно.

Наиболее популярна среди инвесторов немецкая недвижимость в мегаполисах, но знатоки отмечают, что не стоит пренебрегать и жильем в небольших городах. К примеру, сдавать квартиры в аренду более выгодно в таких городках как Бамберг или Мюнстер – население в них неуклонно растет, наблюдается большое количество приезжих (преимущественно студентов), да и расходы на содержание, налогообложение и другие цели меньше, чем в крупных городах страны. Еще в целях выгодного инвестирования эксперты предлагают интересоваться недвижимостью на судебных аукционах – там можно купить интересуемый объект по весьма заманчивой цене.

Вообще, Германия имеет прекрасно развитую законодательную сферу, защищающую капиталовкладчиков от рисков, судебную практику, которая всегда станет на защиту инвесторских интересов, многочисленные государственные программы по субсидированию и другую поддержку энергоэффективных строительных проектов. Это делает немецкую недвижимость очень привлекательной для зарубежных инвестиций и обеспечивает взаимную выгоду обеим сторонам.

Инвестиции на сумму $1 млн идеальны для начинающих инвесторов или для тех, кто не готов вкладывать в зарубежную недвижимость значительные средства. Несмотря на относительно скромный бюджет, его можно удачно вложить в небольшие объекты, генерирующие стабильный валютный доход. Вот пять наиболее интересных приобретений.

Жилье в Берлине

На $1 млн можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Сегодня жилье в крупнейшем городе Германии - одно из самых доступных среди известных европейских столиц. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев живут в съемном жилье, кроме того, здесь учится и работает множество людей со всего мира. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35-45 кв. м в столице Германии может составлять 200-250 тысяч евро, и ее всегда легко сдать и продать. Стоимость обслуживания недвижимости минимальна - немцы нетребовательны к наличию богатой инфраструктуры комплекса (бассейн, консьерж и т.д.). Соответственно, за нее не нужно платить, и для инвестора минимальные платежи управляющей компании - несомненный плюс.

В Германии рынок аренды жилья строго регулируется государством, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Однако достоинством госрегулирования является то, что арендаторы живут в съемном жилье годами и не приносят собственнику головной боли. При сдаче жилья в Берлине можно смело рассчитывать на доход в евро в размере 3-4% годовых и прирост стоимости недвижимости на 5-7% в год.

Фото: Unsplash 2

Квартира на Кипре

Рынок недвижимости Кипра сейчас активно развивается: туда переезжают компании, состоятельные люди покупают недвижимость для получения паспорта ЕС или перевозят семьи с детьми для учебы в международных школах Пафоса и Лимассола. Кроме того, Кипр - хоть и курортное, но не особо сезонное направление, здесь практически круглый год тепло, многие прилетают сюда отдыхать даже на Новый год и часто приобретают жилье ради комфортного климата.

Сегодня в девелоперских проектах Лимассола, расположенных на первой береговой линии у моря, можно найти квартиры со всей инфраструктурой в бюджете €500 000-700 000 (площадь квартиры - 70-80 кв. м). Спрос на аренду жилья здесь очень высокий, квартиру можно сдать быстро и на несколько лет вперед. При долгосрочной аренде инвестор может получать доход в размере 5% годовых. Преимущество инвестиций в кипрскую недвижимость заключается в том, что ею можно пользоваться для собственного проживания, а потом быстро перепродать.

Фото: Unsplash

Коммерческая недвижимость в Европе

В Италии можно найти очень интересные и доходные коммерческие объекты, например, пиццерию стоимостью €800 000-900 000 с доходностью в валюте 7-8% годовых, в Испании - магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии - супермаркеты известных сетей, расположенные в небольших городах, по цене €1-1,2 млн и доходностью до 9% в год. Начинающие инвесторы, которые не готовы вкладывать больше €1-2 млн, инвестиции в подобные объекты считают наиболее комфортными. При инвестировании в коммерческую недвижимость важно, чтобы договор с арендатором был на долгий срок, а сам арендатор был известен и понятен инвестору.

Фото: Unsplash 4

Соинвестирование в девелопмент

Сегодня многие стали интересоваться проектами коллективных инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Европе. Например, минимальный взнос в проект строительства дома престарелых в Баварии составлял €500 000. Аналогичные предложения появляются редко, к ним со стороны инвесторов высокий интерес, поскольку доходность может достигать в среднем 20-25% годовых. Сроки реализации проектов домов престарелых составляют от 1,5 до 5 лет, поэтому инвесторы должны быть готовы ждать завершения строительства, чтобы потом начать получать прибыль.

В сегменте до $1 млн соинвестирование в девелопмент коммерческой и жилой недвижимости, как правило, представляет собой коллективные инвестиции.

Фото: Unsplash 5

Квартира на Манхэттене (Нью-Йорк)

Располагая бюджетом до $1 млн, можно купить на Манхэттене небольшую квартиру-студию на этапе строительства. Нью-Йорк является эпицентром финансовой жизни США, здесь представлено много банков и финансовых компаний, большинство сотрудников корпораций арендуют квартиры, и покупка апартаментов может стать прекрасной и доходной инвестицией.

Приобретая жилье этапе строительства, покупатель получает прибыль с прироста стоимости квартиры, сдать ее в аренду или перепродать не составит труда. Благодаря низким ставкам по кредиту, инвестор может купить недвижимость в ипотеку и за счет арендных платежей погашать кредит. Следуя этому сценарию, многие жители Манхэттена и американские бизнесмены заработали миллионы долларов. Рынок аренды в США очень динамичный, цены на жилье высокие - студию можно сдать за $4000-5000 в месяц. При этом спрос всегда превышает предложение, так как Манхэттен - совсем небольшой район для того количества людей, которые хотят здесь жить.

Инвестиции в недвижимость вообще, и за рубежом, в частности, относятся к классическому инвестиционному инструменту рыночной экономики, в который люди вкладывали свои свободные денежные средства на протяжении длительного исторического периода. В связи с этим, в ментальности большинства россиян сложился стереотип «исключительной выгодности» таких инвестиций и их высокой доходности. Так ли это на самом деле, и можно ли считать всерьез инвестиции в недвижимость за рубежом панацеей от периодических потрясений на финансовых рынках?

1 Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Преследуют различные цели, важнейшими из которых являются: сохранение капитала, получение прибыли, диверсификация инвестиционного портфеля, покупка объекта для собственных нужд, получение вида на жительство. Мы не будем рассматривать все аспекты таких инвестиций, это удел целой серии статей, рассмотрим лишь этот процесс с точки зрения эффективности вложения денег и ответим на вопрос «Инвестиции в недвижимость за рубежом - доходно ли это? », а также рассмотрим некоторые «подводные камни» таких инвестиций.

Вопрос достаточно актуален, поскольку объем операций по приобретению недвижимости за рубежом, согласно данным Центробанка России, имеют тенденцию к серьезному росту. За период 2009-2014 г. объем капиталовложений в этот сегмент рынка вырос на 63 % – с 178 млн. до 484 млн. долларов США.

Причем, большинство наших соотечественников уже прошли «этап покупки дома на море за рубежом для личного пользования», и проявляют интерес к недвижимости на консервативных рынках Европы, как объекту инвестиций с целью сохранения денежных средств и получения дохода.

Среди всей совокупности покупателей, инвестирующих в зарубежную жилую недвижимость, россияне и жители СНГ занимают почетное четвертое место, уступая лишь инвесторам из Европы, Азии и северной Америки. При этом российские покупатели наиболее активны на рынке Европы, затем следует Ближний Восток и далее – страны Карибского бассейна.

Инвестиции в зарубежную недвижимость демонстрируют один из наиболее оптимальных показателей соотношения доходность/риск, а также имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов. Иными словами, инвестиции в зарубежную недвижимость являются относительно надежным вложением денежных средств, особенно в период финансового кризиса. Как правило, рост цен на недвижимость превышает средний уровень инфляции, что позволяет инвестору сохранить свой капитал при минимальном риске. Поэтому, в большинстве случаев, владение объектами недвижимости за рубежом рассматривается инвесторами, как долгосрочный способ сохранения капитала. И, как показывает практика, даже в случаях падения цены на недвижимость в период кризиса и стагнации экономики, в долгосрочном периоде они восстанавливают свой докризисный уровень. Именно поэтому фокус инвесторов в последнее время смещается от задачи получения прибыли к сохранению инвестиционного капитала и снижению рисков.

2 Инвестирование в зарубежную недвижимость – как средство получения дохода

Прежде всего, давайте определимся, за счет чего можно получить доход от недвижимости за рубежом. Таких источников несколько:

1. Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости на первичном или вторичном рынке с последующей перепродажей объекта по более высокой цене. Доход формируется за счет роста капитализации (стоимости) объекта во времени, в том числе и роста стоимости ограниченного и не амортизируемого ресурса – земли.

Однако, покупка объекта на вторичном рынке недвижимости, с целью ее дальнейшей перепродажи, далеко не всегда оправдывает ожидания инвестора и не всегда выгодна. Во-первых, инвестиции с целью перепродажи должны быть длительными. Так, по данным опроса tranio.ru, российские инвесторы планируют перепродажу недвижимости в среднем в течение 5 лет, что предполагает «замораживание» капитала на относительно длительный срок. Во-вторых, сложность прогноза стоимости жилья в средне/долгосрочном периоде. Формирование цен на недвижимость за рубежом процесс многофакторный и определяется целым рядом его составляющих, как рыночного, так и не рыночного характера. Это политическая и экономическая ситуация в стране и в мире в целом, динамика и уровня спроса на недвижимость в регионе покупки, расположение и качество объекта, цена покупки и наконец, вид недвижимости и ее категория. Поэтому, трудно точно прогнозировать, какой срок потребуется, чтобы вы получили планируемый доход.

Но, на быстрый рост стоимости недвижимости после кризиса, я вам рассчитывать не советую. В целом, на большинстве рынков в настоящее время цены на недвижимость стабильны или варьируют в сторону незначительного роста или снижения.

Лишь в некоторых регионах отдельных стран этот рост превышает средние показатели. В среднем, при покупке отдельных небольших объектов, в зависимости от конкретных условий и страны, вы можете рассчитывать на рост цен на недвижимость порядка 3-5 % в год, в лучшем случае, в отдельных странах, до 7 %. При этом, динамика роста цены в разные годы может значительно варьировать.

Однако, если вы все же планируете инвестирование в зарубежную недвижимость с целью ее перепродажи, то эффективность своих вложений вы можете повысить за счет:

покупки объекта на первичном рынке на ранних этапах строительства, например, стадии закладки фундамента или рытья котлована. В таких случаях дисконт стоимости может достигать 15-20 %, что сделает вашу покупку более выгодной. Но, при этом значительно возрастают риски: не своевременная сдача объекта в срок или банкротство компании-застройщика. Инвестору при покупке строящегося объекта необходимо крайне внимательно изучать репутацию застройщика, историю компании, качество строительства и отделки, юридическую чистоту сделки и, конечно, страховать свои риски.
покупки залоговой недвижимости. Например, в некоторых странах, в частности Испании, в результате кризиса банками изъято за неуплату кредита большое количество объектов недвижимости. И банки продают ее со значительными скидками, что делает ее покупку весьма привлекательной.

2. Получение дохода за счет ренты (сдачи объекта в аренду)

С этой целью зарубежную недвижимость приобретает практически 76 % россиян в расчете заработать не только на росте стоимости недвижимости, но и сдаче объекта в аренду. Некоторые владельцы в расчете на получение максимальной прибыли от заграничной недвижимости, пытаются сдавать свой объект в аренду самостоятельно, без услуг посредников. На первый взгляд, выгода очевидна: вы экономите на оплате посреднических услуг компании. Но эта выгода умозрительна и на практике, зачастую, оборачивается убытками. Очень тяжело в незнакомой стране найти надежного арендатора, проверить его платежеспособность. Что делать, если арендатор задерживает оплату или нанесен ущерб (сломанная бытовая техника, испорчена мебель)? Все эти вопросы практически решить невозможно, если вы проживаете в другой стране, и постоянно контролировать своих арендаторов не имеете возможности. К тому же, существует языковой барьер, недостаточное знание законов страны, в которой находится ваша недвижимость.

Поэтому лучше все-таки обратиться в посредническую фирму, которая называется в большинстве стран управляющей компанией. Именно специалисты этой компании возьмут на себя обязанности сдачи недвижимости в аренду, контроль за оплатой проживания, оплатой коммунальных платежей, налогов и страховки, поддержанием порядка (уборка апартаментов, уход за садом, бассейном, подключение интернета и телефона и другие услуги). Стоимость услуг управляющей компании составляет от 10 % до 35 % от суммы арендной платы ежемесячно.

Рентная доходность недвижимости (отношение дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду за год к его цене) варьирует в пределах 3-10 % и зависит от ряда факторов, важнейшим из которых является вид приобретённой недвижимости.

3 Доходность инвестиции в зарубежную недвижимость в зависимости от ее вида

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Причины инвестиций россиян в коммерческую недвижимость разнообразны:

Как видно из диаграммы, в подавляющем числе случаев, такие инвестиции осуществляются с целью возможности ведения бизнеса за рубежом. Для этого приобретаются такие объекты, как доходные дома, гостиницы, магазины, производственные помещения. Удельный вес разных групп такой недвижимости приведен ниже.

Почему отели и доходные дома так привлекательны для наших соотечественников? Как правило, под впечатлением от отдыха в отелях за рубежом русские хотят приобрести такой же бизнес. Многие из них считают, что отельный и ресторанный бизнес относительно просты в управлении. Но это глубокое заблуждение. Они даже не представляют себе всех рисков и ответственности, связанных с приобретением отеля за рубежом. Это бизнес для профи: нужно набирать персонал, создавать привлекательный имидж, поддерживать инфраструктуру, налаживать закупки, создавать сайт, решать проблемы с постояльцами. Именно поэтому этих двух видов коммерческой недвижимости (отели и доходные дома) сторонятся опытные западные частные инвесторы, предпочитая офисную, логистическую, торговую и индустриальную недвижимость. Поэтому, если вы не имеете возможности привлечь к управлению такими объектами специализированные управляющие компании, то стоит серьезно задуматься о целесообразности инвестиций в такие объекты.

В большинстве случаев, инвесторы в коммерческую недвижимость предпочитают покупать недвижимость с уже действующим бизнесом. На мой взгляд - это оптимальный вариант для желающих иметь свой бизнес за рубежом, особенно для тех, кто предпочитает иметь максимально пассивный доход и не планирует личной занятости в купленном бизнесе. Этот вариант, безусловно, дороже относительно варианта покупки недвижимости и самостоятельного налаживания бизнеса, но в таком случае вы можете начать сразу получать доход, имея при этом, меньше финансовых рисков и дополнительных финансовых и временных затрат. Кроме того, работающий бизнес с реальной доходностью - это уже объект, имеющий повышенную ликвидность. Выбор за вами!

При выборе коммерческой инвестиционной недвижимости необходимо обращать внимание, как на ставку доходности, так и на прирост капитализации объекта. Например, среди различных типов коммерческих объектов в Англии максимальную совокупную доходность обеспечивают офисы, далее – промышленно-складские объекты.

Данные CBRE за (IV квартал 2013). Источник:

В Европе доходность в секторе офисной недвижимости в 2013 г. составила 7,2 %, торговой – 6,8-6,9 %, промышленной и складской – около 7 % (на зрелых рынках – 8,4 %).

В Европе, в частности в Германии, дополнительным плюсом инвестирования в коммерческие объекты является отсутствие государственного контроля за размером арендной платы. Владелец руководствуется лишь рыночной конъюнктурой в отличие от объектов жилой недвижимости, где существуют строгие ограничения на величину арендной платы (нормативы), что значительно сказывается на доходности объекта. Немаловажным фактором является и средний срок аренды – в этом отношении коммерческая недвижимость более предпочтительна, поскольку ее объекты сдаются, как правило, в долгосрочную аренду.

2. Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость – наиболее популярный вид зарубежных инвестиций россиян. С этой целью приобретаются жилые объекты различного вида и ценовой категории, от объектов эконом-класса (студио, апартаменты) до дорогой недвижимости (таунхаусы, индивидуальные дома, виллы), которые затем, в большинстве случаев, сдаются в аренду (см. Диаграмму). Не забывайте, что пустующая недвижимость принесет вам лишь убытки на любом рынке. Согласно данным портала Global Property Guide показатель рентной доходности в Европе составляет 3,5-5 %, варьируя по странам от 9,91 % в Македонии до 2,48 % в Греции. Рентный доход для жилья определяется множеством факторов: местоположением объекта (вплоть до улицы в каждом конкретном городе), состоянием и стоимостью недвижимости, типом объекта, грамотностью управления.

Совокупная доходность (ставка доходности + прирост капитализации) объекта жилой недвижимости в Европе в среднем в 2013 году составила 7,1 %, Великобритании – до 9 % в год. В ряде городов мира, этот показатель значительно выше (см. таблицу ниже).

4 Какой минимальный порог инвестиций в зарубежную недвижимость и есть ли альтернативные варианты инвестиций?

Минимальный капитал для инвестиций в жилую недвижимость составляет в зависимости от страны 40-100 тыс. евро и 350-500 тыс. евро в коммерческую недвижимость.

Если вы не имеете достаточной суммы или не планируете пользоваться недвижимостью лично, то возможны инвестиции в зарубежную недвижимость в форме приобретения пая в фонде недвижимости. Таких фондов (REIT) разных форм (ипотечные, долевые, гибридные) за рубежом достаточно много. Они инвестируют капитал участников фонда в разные виды недвижимости – жилые объекты, коммерческие (гостиницы, склады, офисы.) с последующим управлением ими (сдают в аренду, продают), получая доход.

Это даст вам ряд преимуществ:

возможность инвестировать относительно небольшую сумму;
отсутствие налога на недвижимость и затрат по ее содержанию;
возможность продажи своего пая практически в любое время;
значительно снизить риск.

Также, при отсутствии достаточного капитала для приобретения целого объекта, вы можете инвестировать в отдельные номера в отелях, парковки, в мини бары или магазины, парковочные места и даже в места на кладбищах. Причем, в Европе или Великобритании выбор таких инвестиционных объектов достаточно большой.

Я не рассматриваю, возможность приобретения недвижимости за рубежом по ипотеке (покупка недвижимость в кредит), это тема отдельной статьи, но если вы имеете возможность доказать свою платежеспособность банка – такая возможность существует. Во многих странах, например, в Испании, Кипре, Израиле недвижимость успешно продают по ипотеке. Кредит оформляется под 3,5-5 % годовых на срок до 30 лет с первоначальным взносом 30-50 % стоимости объекта. Дополнительным плюсом кредитования является доскональная проверка объекта кредитования банком, а также оптимизация налогообложения (расходы на выплату процентов банку уменьшают базу налогообложения по налогу на прибыль).

Итак, подведем итоги, сделаем выводы и сформулируем некоторые рекомендации:

Инвестиции в недвижимость за рубежом обеспечивают сохранение инвестиционного капитала. Они имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов, тем самым снижают риск потери капитала в период финансового кризиса.
При правильном выборе объекта инвестиции и оптимального управления ним генерируется стабильный денежный поток, и вы можете рассчитывать на совокупную доходность (рост капитализации + ставка доходности) в среднем в пределах 5-10 % в год, в зависимости от страны и вида объекта. При этом, как правило, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, выше, чем в жилую недвижимость.
Доходность зарубежной недвижимости сопоставима с доходом от валютных депозитов в российских банках, но инвестиции в правильную недвижимость значительно надежнее депозитов и тем более ценных бумаг.
При выборе объекта и страны для инвестиций необходимо обращать внимание на перспективу прироста стоимости и доходности. К сожалению, на практике инвесторы концентрируются на одном показателе, выпуская из вида второй.
Объекты зарубежной недвижимости имеют низкую ликвидность (в лучшие времена, на зрелых рынках продажа недвижимости занимала 3-4 месяца, а при неблагоприятной конъектуре – поиск покупателя может занять год и больше).
Стратегия инвестора в зарубежную недвижимость должна быть рассчитана на долгосрочный период (не менее 5 лет); инвестирование в недвижимость не подходит инвесторам часто имеющих недостаток ликвидности или желающих знать точный уровень доходности инвестиций и риск вложения денежных средств.
Инвестиции в зарубежную недвижимость нуждаются в тщательной и серьезной предварительной подготовке. Учитывать необходимо множество факторов, причем касающихся не только объекта, региона, местоположения, а и такие, как уровень налогообложения, уровень безработицы и инфляции, степень обеспеченности жильем, уровень благосостояния жителей региона, инфраструктуру города, транспортную доступность, динамику рынка недвижимости региона, специфику законодательства, прогнозы аналитиков. Тщательно учитывайте все факторы, которые будут формировать спрос на недвижимость в будущем. Не руководствуйтесь эмоциями при покупке недвижимости, помните, что это только инвестиционный инструмент.
Выбирая объект для покупки в развитых странах, я бы рекомендовал обратить внимание на специализированную недвижимость, которая имеет хорошие перспективы. Например, пенсионный сегмент коммерческой недвижимости (дома для престарелых), студенческие общежития. Как правило, это объекты с полной заполняемостью, обеспечивающие владельцам на протяжении последних лет стабильный доход.

К частым ошибкам инвестора относятся:

Невнимание к расходам, особенно к скрытым и дополнительным расходам. Как владельцу объекта, вам в дальнейшем придется оплачивать все налоги и затраты по обслуживанию объекта. Поэтому, при оценке инвестиционной привлекательности объекта, необходимо учесть все затраты, которые вы будете иметь при покупке, владении и продаже объекта: налог на покупку недвижимости и сдачи ее в аренду, налог на прибыль от продажи, налог на личную собственность, а также все расходы по содержанию жилья. Не редки случаи, когда неучтенные затраты сводят весь доход от инвестиций на «нет». Так, например, во Франции налоги на прибыль от продажи объекта недвижимости составляют около 20 %, и чтобы получить от продажи, даже минимальный доход, необходимо, что бы рынок вырос на 25-30 %, на что уйдет, как минимум 4-5 лет.
Отсутствие стратегии продажи объекта в будущем (как и когда ориентировочно продавать). Необходимо выяснить, есть ли законы, которые ограничивают вывоз денег из страны.
Отсутствие финансового плана, отражающего все налоги и расходы на содержание недвижимости, с одной стороны, и приток денежных средств, с другой.

Таким образом, инвестиции в недвижимость за рубежом, при правильной стратегии инвестирования, позволяют инвестору сохранить свой капитал и получать регулярный доход.