1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 ГК РФ

Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время.

Г.Ф.Шершеневич

Судебная практика.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить (см. ст. 190 ГК РФ). Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

2. Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.

При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.

Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными). Возможность установления минимальных нормативных сроков аренды ГК не предусмотрена. Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других - объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч. Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, - 1 год (ст. 627 ГК РФ). С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда) (ст. 42 ВК). В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).

4. Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.

Заключать договор аренды нежилого помещения допускается юридическим лицам, при условии его использования в коммерческих целях. Сторонами договора является Арендатор и Арендодатель

Порядок составления договора аренды определен законодательно и обязывает содержать следующие сведения:

Стороны сделки;
Сведения об Арендаторе и Арендодателе;
Наименование арендуемого помещения;
Описание недвижимости;
Адрес помещения;
На какой срок сдаётся помещение;
Сумма платежа;
Порядок и периодичность оплаты;

Договор аренды помещения для коммерческих нужд начинается с заполнения сведений сторон сделки. Для юридического лица это:

Полное и краткое наименования организации;
Номер и серия свидетельства о регистрации;
Фактический и юридический адрес;
Банковские реквизиты;
Фамилия, имя и отчество руководителя, который будет подписывать договор.

Следующим не маловажным пунктом будет описание помещения, сдаваемого в аренду. Здесь обязательно должны указываться:

Состояние помещения до подписания договора;
Имеющиеся недостатки и повреждения;
На какой земле находится объект;
Условия содержания прилегающей территории.
Площадь арендуемого помещения;
Наличие подведённых коммуникаций;
Правила оплаты коммунальных услуг.

Также допускается приложить к договору не только описание объекта, но и его фотографии, сделанные внутри и снаружи.

Немаловажным являются сведения, которые необходимо обязательно указать в документе до его подписания – это оплата коммунальных услуг, плата за места общего пользования; текущий и капитальный ремонт и др.

Стороны по договору аренды должны указать, для каких целей организация берёт в аренду помещение, каким видом деятельности планирует там заниматься.

Срок договора аренды

Договор аренды нежилого помещения не имеет определённых сроков. Он заключается на неопределённое время или на срок указанный в договоре. Из чего следует, что максимальный срок договора аренды нежилого объекта отсутствует.

Договор аренды продлевается:

При подписании нового договора;
Пролонгируется старый договор (если нет факта его расторжения);
Путем подписания дополнительного соглашения (при изменении условий аренды).

Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.

Аренда земли

Аренда земельного участка может заключаться между юридическими и физическими лицами.

Срок договора аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным.

Краткосрочные договоры составляются сроком на пять лет.
Долгосрочные – от пяти до сорока девяти лет.

Краткосрочная аренда чаще всего заключается для строительства, реконструкции, установления памятников и разбивки парка, размещения стоянок, парковок, детских площадок с установкой малых архитектурных форм и т.д.

Долгосрочная аренда земли нужна для длительной её эксплуатации, под объекты промышленных комплексов или для выращивания сельскохозяйственной продукции. Долгосрочно арендуемые земли впоследствии могут оформляться или покупаться в собственность её арендатором.

Аренда земли на срок менее одного года, как и аренда нежилой недвижимости не требует государственной регистрации.

Земля, находящаяся в аренде на длительные сроки, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Регистрация арендованной земли подтверждает право владения землёй арендатора. Он же является плательщиком налогов на имущество, куда входит и земельный участок.

Особенности заключения договора аренды земли

К общим требованиям при заключении сделки с землёй относятся:

Взять землю в аренду допускается всем лицам, проживающим на территории РФ;

Закон не обязывает арендатора иметь прописку или временную регистрацию в России;

Запрещено передавать в аренду земли находящуюся в прибрежной или заповедной зоне.

В договоре аренды земельного участка должны быть следующие сведения:

Присвоенный кадастровый номер;
Местонахождения участка;
Площадь;
Сроки договора;
Стоимость аренды;
Порядок оплаты;
Условия эксплуатации земли;
Реквизиты и подписи обеих сторон.

Обязательно в договоре должны присутствовать пункты:

Ответственность сторон;
Непредвиденные ситуации;
Порядок рассмотрения споров;
Внесение изменений в документ;
Дополнительные условия.

Нужно отметить, что земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета может сдаваться в аренду только через участие в аукционе.

Если земельный участок принадлежит физическому лицу или коммерческой организации, оформление её в аренду носит более упрощенный характер. Для такой сделки нужно лишь согласие двух сторон – арендатора и арендодателя, которые подписывают договор.

Нередки случаи передачи в аренду пая, принадлежащего физическому лицу на праве собственности. В этом случае основанием такой сделки служит Сертификат на пай.

При любой сделке, как между коммерческими структурами, так и с органами власти, собственниками земли, передачи объекта проходит путём подписания Акта приёма-передачи.

Продлить договор аренды земли можно, заключив дополнительное соглашение с указанием новых сроков её использования.

Расторжение договора

Прекратить отношения по аренде земли очень трудно. Для этого необходим ряд фактов, свидетельствующих о нарушении договора одной из сторон. Если арендатор или арендодатель пришли к решению расторгнуть договор, они обязаны в тридцатидневный срок уведомить об этом другую сторону, если иные сроки не указаны в договоре.

Оспорить уже подписанный договор в суде очень сложно, поэтому следует в оформление договора вносить все необходимые нюансы. Лучше оформление и составление договора аренды земли поручить квалифицированному специалисту.

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

договоры аренды и субаренды земельных участков;
договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания и сооружения;
оборудование;
транспортные средства;
другие вещи.

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

его местонахождение относительно других объектов;
площадь, технические характеристики;
иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

календарной датой;
истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):

до того, как подписан договор аренды;
до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора.

Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:

— срок аренды;

— срок действия договора.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

С моментом заключения договора могут быть связаны определенные юридические или иные факты, такие как фактическое право и дееспособности лица, подписавшего договор, факт места подписания договора, факт соответствия подписанного договора с требованиями нормативных документов.

Момент заключения договора аренды - это время его подписания, то есть, когда такой договор вступил в законную силу. Исключение может составить прописанный в договоре пункт о том, что договор имеет силу в отношении действий, происходящих до заключения данного договора. (п.1,2 ст.425 ГК РФ).

Основание для заключения договора аренды

Многие организации и граждане являются собственниками имущества, сдаваемого в аренду. Договор аренды заключается для регулирования взаимоотношений между сторонами. Согласно подписанному договору аренды, арендодатель обязуется и получить плату за сданное в аренду имущество (ст.606 ГК РФ).

Договор аренды - не публичный договор, поэтому в силу п.1 ст.421 ГК РФ понуждение заключать договора аренды запрещено. Исключение составляют отдельные обязательства предусмотренные законодательством или при .

Основанием для возникновения права аренды является Договор аренды.

При оформлении сделки аренды недвижимости есть Правила заключения договора аренды они состоят в следующем:

В договоре должно описываться имущество, передаваемое в соответствии с заключенным договором;
При подписании договора с юридическим лицом или физическим лицом – договор должен составляться в письменной форме;
При заключении договора аренды на недвижимость, сроком более одного года, необходима государственная регистрация такой сделки;
Если арендуемое имуществу в дальнейшем становится собственностью арендатора то, договор составляется на бланках, предусмотренных для купли-продажи имущества (ст.609 ГК).

Для правильного составления договора, к его составлению желательно привлекать юриста. В состав договора должны входить сведения о цене аренды, сроки, права и обязанности обеих сторон, порядок продления или .

У арендатора есть Преимущественное право заключения договора аренды, которое прописано в статье 601 ГК РФ. Такое преимущество, прежде всего, защищает интересы арендатора. Но, заключая очередной договор аренды на следующий срок, арендатор не должен требовать прежние условия владения арендным имуществом. При желании продолжить арендовать имущество у арендодателя, арендатор обязан сообщить об этом арендодателю в письменном виде в определенный срок.

Если арендатор не уведомил о своем намерение заключить договор аренды на новый срок, его преимущественное право будет утеряно.

При наличии письменного уведомлении о продлении срока аренды имущества, преимущественное право для арендатора будет действительно в течение года после окончания срока договора аренды.

Срок заключения договора аренды

Как уже сказано выше, если договор аренды заключается на более чем на год, необходимо пройти государственную регистрацию.

Если договор аренды заключен первого числа какого-либо месяца по 30 или 31 число месяца предыдущего, следующего года, этот срок считается равным году.

При заключении договора аренды сроком менее года (11 месяцев), продление договора, возможно только заключив очередной новый договор аренды.

Цель заключения договора аренды - обеспечение передачи имущества для временного владения. Заинтересованность в такой сделке у обеих сторон. Для арендодателя – это получение дополнительного дохода, а может и основного, для арендатора – наличие имущества для использования его в определенных целях.